공대호 변호사

▎변호사 법무법인 [혜인]

▎동인감정평가법인 감정평가사

▎서울변협 철거현장인권지킴이 단장

< "노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법"에 대한 기대 >

2023년 2월 정부는 윤석열 대통령의 공약 사항이었던 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 ’노후계획도시 특별법‘)’의 내용을 확정하여 발표하였고, 국회 발의와 통과를 예고했다. 

이 법안은 경기도 분당, 일산 등 1기 신도시의 노후화에 따라 건축물 안전, 인프라 개선 목소리에서 출발한 법안으로 계획도시의 주거환경 개선과 자족기능 확보, 대규모 이주 수요 관리 등에 그 목적이 있다. 

노후계획도시 특별법은 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지 등을 노후계획도시로 정하여 관련 재정비 사업을 보다 용이하고 신속히 추진될 수 있도록 하는 게 주안점이다. 

추진 체계는 국토교통부장관의 정비기본방침 수립, 지방자치단체의 기본 계획과 특별정비구역 지정, 이후 각종 사업 시행 순서로 이어진다. 

특별정비구역에서는 재건축 안전 진단의 완화, 토지용도 변경 및 용적률 상향, 리모델링 세대수 증가 등의 각종 특례와 지원이 가능하다. 주택공급 기능을 높일 수 있는 부분이다. 

그리고 특별정비구역이 지정되면, 그 구역 내에서 재건축·재개발, 리모델링, 공공주택사업, 도시개발사업 등의 노후계획도시 정비사업을 시행하게 되는데, 그 모습은 현재의 도시 및 주거환경정비법 등의 정비사업과 유사하다고 볼 수 있다. 

다만, 각종 인·허가 통합심의로 사업 절차가 단축될 수 있는 점, 통합 개발을 위해 단일사업시행자, 총괄사업관리자 제도를 도입한 점, 지방자치단체 주도로 이주 대책을 추진하고 정부가 기본 방침을 통해 이주 대책을 지원한다는 부분에서 현재의 정비 사업과 차별화된다. 

또한, 이 법안은 정비 사업으로 발생하는 초과 이익을 다양한 방식으로 환수하고 이를 기반 시설 재 투자에 활용하는 내용도 담고 있다. 이는 현재 운용되고 있는 재건축 초과 이익 환수 제도를 고려한 것으로 판단한다. 

법안의 정책 실효성에 대해서는, 시장과 전문가의 반응이 엇갈리고 있다. 1기 신도시에 대한 큰 그림을 마련했다는 평가와 노후계획도시 정비 사업의 가이드라인 수준에 불과하다는 것이다. 

앞으로 노후계획도시 특별법이 시행되면, 두 가지 사항이 고려되었으면 한다. 첫째, 정비 사업에서 주택 공급의 기능만을 강조해서는 안 된다는 점이다. 

1기 신도시에는 건설 당시 계획된 인구 수, 도로, 상하수도 등 기반 시설의 규모 등이 어느 정도 정해져 있다. 이를 뛰어넘는 주택 공급은 주민들의 불편함으로 이어질 수밖에 없다. 

둘째, 정비 사업 시행에 있어 주민과 이해 관계인의 목소리를 충분히 수렴해야 한다. 대규모 정비 사업은 오랜 기간과 경제적 이해관계가 첨예하게 대립하기 때문이다. 

즉, 개별 아파트 단지마다 주민들의 요구 사항과 특성 또한 같지 않아 분명히 어려움은 있으나, 주민과 이해 관계인의 의견을 존중하는 것은 정비 사업에 관련한 법적 분쟁과 그에 따른 사회적 비용을 줄일 수 있는 길이다. 

특히, 새로 도입하는 '총괄사업관리자' 제도 등은 현실적이고 의미가 있어 보여, 일정 역할을 담당할 수 있을 것으로 기대된다.